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发布时间:2018/03/09 09:07 | 来源 :新京报
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房地产行业而言,全国两会的政策部署是观测楼市行情的“晴雨表”。3月5日,在十三届全国人民代表大会第一次会议上,国务院总理李克强所作的政府工作报告中,出现了“房住不炒”“棚改”“保障房”“住房制度”等多个与房地产相关的关键词。可以看出,政府对于房地产长效机制建立的信心和决心。通过这些关键词,我们如何在全国两会视野下看待2018年和今后房地产的发展趋势?为此,全国两会代表、委员以及专家纷纷就当前的租售并举、房地产税等献言献策。


租购并举


培育租赁市场 建立长效机制


随着我国经济社会发展,城市化进程加快,城镇居民的住房租赁需求快速增长。为适应新型城镇化发展趋势,满足人们的居住需求,党的十九大报告明确提出,“坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,加快建立多主体供给、多渠道保障、租购并举的住房制度,让全体人民住有所居。”由此,今年两会期间,完善租购并举、推进房地产市场长效机制建设,成为代表、委员们热议的话题。


长期租赁实现“住有所居”


纵观2016年以来的调控思路,除传统的限购、限贷,还叠加了供给端的变化,着力于住房回归居住属性以及租赁市场发展所推动的住房体系的改革,调控的思路正在围绕“住房不炒”的理念全面展开。


目前,不仅新地配建(或自持)租赁住房“常态化”,而且,存量用地盘活并建设租赁住房也“常态化”,并大规模地展开,“以租为主”、“租售并举”、“先租后买”的住房供应新体系正在形成,让房地产长效机制有了更清晰的突破框架。


不过,值得注意的是,相比其他国家,我国租赁市场还存在很大的发展空间。“目前只有不到五分之一的中国城市居民选择租房,而在发达国家中有三分之一的人通过租房解决居住问题。”在全国政协委员、房天下董事长莫天全看来,除了“置业观”的差别外,更直接的原因在于发达国家租房市场比较完善。


不可否认的是,中国租房市场目前还不够完善,尤其是很多社会福利是和住房、户籍制度挂钩的。莫天全指出,除此之外,租房市场交易监管还需要加强。


“从利益角度来看,租房的诱惑远小于买房,尤其是考虑到近些年来房价上涨。”莫天全认为,对很多人来说,与其应对租客,还不如坐等房价上涨,这也影响了租房市场的供给问题。


因此,打造长期租赁市场,既是提高居民居住质量、实现“住有所居”的渠道,更是引导居住需求从购房向租房转移,促进房地产市场平稳发展的长效机制的必要手段。


“大家都关心租赁是好事。”全国人大代表、58集团CEO姚劲波表示,中国人买房才能安居的思想还根深蒂固,但“租赁市场的发展,是中国未来不可回避的问题。”姚劲波表示,通过大力发展租赁,更好地满足广大群众不同阶段的居住需求,也是长效机制的重要体现。


健全体系满足不同需求


去年7月,九部委联合印发《关于在人口净流入的大中城市加快发展住房租赁市场的通知》。通知提出,要继续深化城镇住房制度改革,建立“租购并举”的住房制度。在业内看来,租购并举住房制度的实质性发展,将有效满足过渡性、阶段性的住房需求,与商品房等共同构建住房梯级消费体系。


“年轻人,刚刚参加工作的,或刚到一个新的地方,租房是个不错的选择。等经济好转后再考虑买房。”在全国人大代表、北京林达投资集团创始人李晓林看来,“租购并举”制度正好解决了这些人的居住问题。符合保障房需求的可以申请保障房,有条件的可以买商品房,房价不同,档次也不同,没条件买房的就租房,跟选择交通工具一样,可以选择自行车、公共汽车,买车的话,可以买不同档次的车。对于十九大提出的“房子是用来住的而不是用来炒的”,李晓林表示,改善型购房需求跟炒房要区别对待,这需要细则支持。


不过,在姚劲波看来,要实现租购并举,租赁领域还要在三大方面做好文章:首先是增加租赁房源的供给量,不但在数量上提供保证,同时还要积极鼓励租赁运营机构入场,并给予税收、金融等多种政策支持;其次是通过法律法规保障租赁双方权益,尤其是提升承租人的“安全感”;第三要在租赁的金融方面发力,尤其是大力发展资产证券化REITs,以推动租赁市场更为专业化、规模化有序发展。


姚劲波建议,希望政府进一步推动租购并举等制度的落实,从政策层面予以保护,逐步使租房居民在享受基本公共服务方面获得与买房居民同等的待遇。同时,要让更多年轻人进一步增加对于租房的接受度,改变“买房才是安居乐业”的传统观念,建立更加积极的置业观。


房地产税


时隔4年 再次写入政府工作报告


房地产税是2018年全国两会最重要的热词之一。接连四天,重磅消息轮番来袭,从全国人大会议到政府工作报告再到财政部记者会,均对房地产税进行了权威表态,其轮廓愈发清晰。而市场的讨论焦点也从要不要征收到什么时候征收以及以什么样的方式征收?


稳妥推进房地产税立法


从2003年物权法出台至今,房地产税喊了15年,如今终于有了眉目。在2018年全国两会,国务院总理李克强在政府工作报告中指出,“健全地方税体系,稳妥推进房地产税立法。”这是时隔4年后,房地产税第二次进入政府工作报告。


原国家房改课题组组长、中房集团理事长、汇力基金董事长孟晓苏表示:“‘稳妥推进房地产税立法’的表述字字珠玑,表明房地产税既要推进,又要稳妥,要立法先行。”在国务院发展研究中心资源与环境政策研究所副所长李佐军看来,“稳妥”二字说明更谨慎了些,意在给房地产税的推出留足时间和空间,肯定会推出,但会综合考虑配套条件、购房者承受力等因素。


事实上,今年两会上,政府部门对于房地产税的表态可谓掷地有声。在政府工作报告的前一日(3月4日),十三届全国人大一次会议副秘书长、发言人张业遂表示,“目前正在加快进行起草完善法律草案、重要问题的论证、内部征求意见等方面的工作,争取早日完成提请常委会初次审议的准备工作。”3月7日,财政部副部长史耀斌在回答记者提问时表示,“目前全国人大常委会预算工作委员会、财政部以及其他有关方面正在抓紧起草和完善房地产税法律草案。”


一系列信号均在透露,房地产税这次似乎真的要来了,但是从草案讨论到进入立法程序再到真正落地,还有一段路要走,房地产税何时才能真正落地?对此,全国人大代表、北京林达投资集团创始人李晓林表示,他非常同意稳妥推进房地产税立法,但今年可能不会出台。中国财政科学研究院研究员贾康认为,房地产税内部研讨已经很多年,从政府工作报告的口径来说,短时间内不一定启动立法。


征收方式有待研究


房地产税为何让无数人神经紧张,因为无房者希望它能够让房价降下来,而多房者则担心利益受损,而一般的购房者也担心自己受到影响。


史耀斌表示,大多数国家都实行了房地产税制度,都有一些共性,诸如按照评估值来征税、都有一些税收优惠、都属于地方税、税基确定比较复杂。


“我们会参考国际上共性的制度性安排的一些特点,当然也会从中国国情出发来合理设计房地产税制度,比如合并整合相关的一些税种,合理降低房地产在建设交易环节的一些税费负担等。”史耀斌说。


房地产税征收涉及征收范围、豁免的基本条件、税率的标准范围等等,均是一个复杂的工程。此前试点房产税的上海和重庆,实行人均60平方米的免税面积以及100平方米高档住宅的免税面积。


孟晓苏建议,应当对所有城镇住房征税,然后根据各个家庭的不同情况退税。但退税只适用于一套房。这样能减少对应税房屋的鉴定困难,又能充分照顾低收入家庭。


在贾康看来,是人均多少平方米免税,还是扣除第一套房,或是第二套房,甚至可以宽松到从第三套房才开始征收,各有各的道理。至于搞清楚人均多少平米,中国有不动产登记制度,技术上的操作没有问题,而无法回避、必须解决好的一个棘手问题就是怎么扣除第一单位。


李佐军认为,多种方式都可以探讨,主要是看目的和侧重点是什么,是强调公平?还是强调效率?抑或是强调可持续性?他认为,作为一个影响很大的税改,应更强调公平和可持续性。在全国政协委员、富力地产集团联席董事长兼总裁张力看来,针对房产税的征收应该非常审慎,起码要满足老百姓最基础的住房需求。


交易管理


设置一道资金“安全防线”


随着我国房屋市场化的不断发展,房屋市场在推动城市建设、改善居住条件、提高城市招商引资竞争力等方面,发挥着越来越重要的作用。然而,房地产交易管理中存在管理机制不健全、法律法规体系不完善、房地产竞争不规范、房屋交易和不动产登记数据信息共享不全、延迟等问题,这引发了全国两会代表、委员的关注。


设立规范使交易透明


针对房地产交易管理,特别是二手房交易中存在的诸多问题,全国政协委员、房天下董事长莫天全提交了《关于加强房地产交易管理的建议》。 他建议进一步加强房地产交易监管。出台《房地产交易管理条例》等法律法规。规范房地产市场交易管理行为,严格执行新建商品房预售许可、现售备案、网签备案制度,严格执行二手房交易合同网签备案制度,实现新建商品房和二手房交易网签全覆盖。


莫天全还提出,住建、金融、税务等部门建立房屋交易、购房贷款、税费缴纳等信息互通制度,将新建商品房、二手房网签管理和购房资格审核情况与购房贷款、税收缴纳相关联,确保差别化的住房信贷和税收政策落实到位,支持合理自住购房,限制投资投机购房,严防骗购骗贷、避税漏税。


“如何加强房地产市场信息监管、特别是二手房交易是我这次的提案之一,是希望能够通过设立规范甚至法律去改善房产交易的各方面。”莫天全解释道,希望能使房产交易过程透明化,因为现在的房产交易过程非常复杂,而且流程不透明,需要花很多时间和费用来完成房产交易。


“希望通过完善现行的法律、法规使购房流程简单化、高效化,可以使交易环节缩短,交易费用下降,使买家及卖家都从中获益。”莫天全指出,要提高房产交易效率,就需要不同部门的相互配合,这就涉及政府部门的协作和信息共享。


亚豪机构市场总监郭毅指出,从新建商品房的交易管理而言,相对比较完善、系统,不管从整体的运行机制,还是管理上具体细则的落地和实施,相对比较到位。有所缺失的,可能更多存在于二手房的交易管理,以及租赁市场的合同管理上。


“一线城市新房市场占比逐渐减少,二手房成为市场主体,加上租赁业务在市场上的比重越来越大,租赁市场无论是交易过程,还是合同备案,存在一定的缺口,因此,交易管理是迫在眉睫的事。”郭毅表示。


细化资金监管


“房屋交易管理中,需要细化的是资金监管。”在姚劲波看来,针对商品房市场,建议加强两类管控力度,其一是开发商预售环节收取的购房资金,怎么更好地加强监管保护购房者权益,其二是加强对首付资金来源的监管。


易居研究院副院长杨红旭亦表示,国家相关规定,期房预售要有资金监管,个人买房资金不能直接进入开发商账号,应该由第三方账户进行监管,根据期房的施工进度,第三方账户资金分批次进入开发商账号,“但在预售资金的使用方面,一些城市并没有执行,即没有第三方账户,没有监管。一旦开发商的资金链出现问题,倒闭或项目烂尾,则会侵犯购房者权益。”杨红旭表示。


值得注意的是,目前在二手房市场,相关部门倡导资金监管,但并没有强制要求,“现在二手房交易管理虽然有相应的备案体系,同时也有二手房资金监管的做法,但对资金监管的应用上,其实还可以绕开,即买卖双方达成一致后,就可以不进入监管账户,这导致交易环节中存在交易风险,同时也让‘阴阳合同’的现象很难得到有效打击。”郭毅表示。


值得庆幸的是,为保障二手房交易的资金安全,维护消费者的合法权益,二手房交易资金监管制度已在一些城市推行。


“目前资金的监管方式有两种,一种是政府部门提供,并以房地产交易中心实际操控的专项监管账户,另一种是其他形式公司充当第三方进行资金监管。”姚劲波建议,第一种方式可以加大在全国推广力度,这对于购房资金的安全性可以起到更好的保护作用。


(责任编辑:马习习)
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